Antalya Gayrimenkul Hukuku

Antalya Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul, eşya hukukunun temel kavramları arasında yer alır ve Arapçadan Türkçeye geçmiştir. Taşınmayan anlamına gelen gayrimenkul arsa, bina, iş yeri, fabrika gibi yapıların genel adı olarak kullanılır. Türk toplumunda gayrimenkul özel bir yatırım aracı olarak görülür ve bu nedenle gayrimenkul işlemleri oldukça fazladır.

Her ay ortalama 100 bin adet gayrimenkul satışı yapılmaktadır. Gayrimenkuller hakkında yapılan kira, satış, satış vaadi, ipotek gibi tüm işlemler gayrimenkul hukukunun konusunu oluşturur. Gayrimenkul hukuku; eşya hukukunun özel bir alanıdır.

Diğer hukuk alanlarına göre oldukça kapsamlıdır ve her bir işleme dair birçok özel durumu barındırır. İnceliklerinin çok olması nedeniyle uyuşmazlıkların sayısı ve niteliği oldukça farklıdır. Bu nedenle gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda eşya hukuku hükümleri alanında yetkin bir kişiden hukuki danışmanlık alınması önemlidir.

Antalya Gayrimenkul Hukuku Hangi Davaları Kapsar

Taşınmazlar hem özel hayatımızın hem de ticari hayatımızın bir parçasıdır. Bu nedenle gayrimenkul hukuku, çoğu zaman miras hukuku ve borçlar hukuku ile iç içe geçmiş bir şekilde karşımıza çıkar.

Taşınmazlar hakkındaki işlemlerin sorunsuz bir şekilde tamamlanması ve açılan davaların başarı ile sonuçlanması için olayın tüm ayrıntılarını bilmek ve bağlantılı hukuk alanlarında deneyimli olmak gerekir. Uygulamada taşınmazlar hakkında çıkan davalar genellikle 4 ana grupta değerlendirilir:

  1. Tapu Davaları

Tapu işlemleri resmi kurumlar tarafından yapılsa da teknik yetersizlik, sözleşmenin geçersizliği ve yanlış beyan gibi sebeplerle tapu kayıtlarında hatalar oluşmaktadır. Taşınmazın satışı sözleşmesini imzalayan kişinin 14 yaşında olması, satış sözleşmesinin sözlü yapılması, ismin tapuda yanlış yazılması gibi durumlar buna örnektir.

Hukuka aykırı şekilde düzenlenmiş bu tapuların kanuna ve gerçeğe uygun hale getirilmesi için açılan davalar tapu davaları olarak bilinmektedir. Anayasal bir hak olarak mülkiyeti koruma altına amacı güden tapu davaları, Aliye Hukuk Mahkemelerinin görev tanımı içerisindedir.

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmalıdır. Davada hasım olarak ise hakkı olmamasına rağmen tapuda malik olarak gözüken kişi ya da kurum gösterilmelidir. Davanın açılma sebebi olarak aşağıdaki durumlar gösterilebilir:

  • Taşınmazın maliki olarak gözüken ya da sözleşmeyi yapan kişinin ehliyetsiz olması (taşınmazın satışı sözleşmesini yapan kişilerden birinin sözleşme anında akıl hastası olması)
  • Mirasçıların mal kaçırmak için taşınmazı başkasına devretmesi (kardeşlerinden mal kaçırmak isteyen kişinin babaya ait mallardan bir kısmını tanıdığı üçüncü kişiye devretmesi)
  • Vekil olan kişinin yetkisi dışında taşınmazı devretmesi (sahte vekâletname ile işlem yapılması ya da vekilin taşınmazı yetkisinden çok düşük fiyata satması)
  • İmar yasa ve yönetmeliklerine dayalı olarak tapuda hukuksuzluğun ortaya çıkması
  • Aile konutu olarak tahsil edilen taşınmaza ilişkin işlem tesis edilmesi (eşlerden birinin diğerinden rıza almadan taşınmazı satması)
  • Olağan ve olağanüstü zamanaşımı sürelerinin geçmesi (Kanunda aranan şartların gerçekleşmesi ve sürelerin geçmesi ile malikin taşınmazın sahibi olmaya hak kazanması)
renkli-evler
aile-kopek
sazak

Antalya Gayrimenkul Hukukunda Farkımıza Varın

97%

Tapu Davalarında Başarı Oranı

2. İstihkak Davaları

Mülkiyet hakkı, kişilere sahip oldukları taşınır ya da taşınmaz mallardan sınırsız şekilde yararlanma hakkı sunar. Taşınmazları haksız şekilde kullanan kişiler, maliklerin bu hakkını kullanmasına engel olur. Arazi kendisine ait olmamasına rağmen malikinden izin almayarak ekip biçen kişi mülkiyet hakkını ihlal etmektedir. Bu durumda malik tarafından açılacak istihkak davası ile mülkiyet hakkı korunur.
Haksız el atmanın önlenmesi davası da istihkak davası ile aynı amaca hizmet eder.İstihkak davaları, taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı mülkiyet hakkı engellenen kişidir. Davalı ise malik olmamasına rağmen taşınmazı kendisininmiş gibi kullanan kişidir.
Türk Medeni Kanun başta olmak üzere birçok özel kanun ve hukuki metinde istihkak davalarına yer verilmiştir. İstihkak davalarının en önemli özelliği zamanaşımı olmamasıdır. Mülkiyet hakkı devam ettiği müddetçe istihkak davası açılabilir ve dava açma hakkı mirasçılara intikal eder.

3. Kamulaştırma Davaları

Mülkiyet hakkı bulunan kişiler taşınmazları diledikleri gibi kullanabilirler ve mülkiyetin verdiği hakkı herkese karşı ileri sürebilirler. Anayasamız mülkiyet hakkına sadece kamu yararı durumunda istisna tanımıştır ve kamulaştırmanın mümkün olduğunu belirtmiştir.
Buna göre kamu kurumları, faaliyetlerinin gerektirdiği durumlarda özel kişi ya da kurumlara ait arsa, tarla, bina ya da fabrika gibi yerleri kamulaştırabilirler. Kamulaştırma esnasında malike uygun bir ücret ödemesi yapılır ve taşınmaz devletin mülkiyetine geçer.
Kamulaştırma işlemleri malik ile ilgili devlet dairesi arasındaki görüşmeler neticesinde tamamlanır. Ancak bazı durumlarda bu görüşmelerden sonuç alınmaz ve kamulaştırma davaları açılarak mahkemenin kararı beklenir. Kamulaştırma davaları şöyledir:

  • Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası: Satın alma görüşmelerinden sonuç alamayan kamu idaresi, ilgili Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak kamulaştırma bedelinin belirlenmesini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep eder. Davalı, taşınmazın malikidir.
  • Kamulaştırma İşleminin İptali Davası: Bazı malikler kendi taşınmazlarının kamulaştırılmasının gerekli olmadığını düşünürler. Bu durumda kamulaştırma işlemlerine karşı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak kamulaştırma işleminin tamamen iptal edilmesini talep edebilirler. Burada davalı kamulaştırma işlemini başlatan kamu idaresidir.
  • Kamulaştırma Maddi Hata/Düzeltim Davası: Taşınmazın sahipleri kamulaştırma işleminin kendisine itiraz etmezler ancak kamulaştırma işlemi esnasında yapılan hesaplamaların yanlış olduğunu iddia ederler. Taşınmazın büyüklüğü, bulunduğu alan, hesaplanan miktar gibi rakamsal verilerde düzeltme yapılması istenir.
  • Kira Davaları: Taşınmaza ait kira bedelinin ödenmemesi, yeni kira bedelinin belirlenmesi esnasında uyuşmazlık ortaya çıkması ya da kiracı tarafından taşınmazın tahliye edilmemesi durumlarında açılır. Gayrimenkul hukuku ile borçlar hukukunun iç içe girdiği bir dava türüdür.
  • İzaley-i Şuyu Davaları: Taşınmazlar birden fazla mülkiyetin kurulabileceği maddi değerlerdir. Bir taşınmazın birden fazla maliki olabilmektedir. Bu ortaklık sorunsuz olabileceği malikler arasında anlaşmazlıklar da baş gösterebilir. Örnek vermek gerekirse, maliklerden biri taşınmaza fabrika kurmak istemektedir ancak diğer malikler karşı çıkmaktadır. Bu şekilde malikler arasında mülkiyet hakkının kullanılması noktasında sorun yaşandığı durumlarda ortaklığın giderilmesi gerekmektedir.

Ortaklığın giderilmesini isteyen ortak, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açar ve diğer paydaşları davalı olarak gösterir. Mal bölünebilir bir yapıda ise mahkeme tarafından taşınmaz ortaklara paylaştırılır. Ancak mümkün olmadığı durumlarda taşınmaz satışa çıkarılarak bedel paylaşımı yapılır. Antalya ilindeki taşınmazlarınız hakkındaki gayrimenkul davaları için alanında uzman ve deneyimli avukatlardan hukuki destek almak için iletişime geçmeniz yeterlidir.