Arsa payı karşılığı inşaat yapım (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi) sözleşmesinin şekil şartına uyulmadan yapılması durumunda ne olacak?

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin tarafları; arsa sahibi ve yüklenicidir (çoğunlukla müteahhittir). Bu sözleşmeye sonradan daireyi müteahhitten veya arsa sahiplerinden satın almak isteyen 3. Kişilerin ortaya çıkması, ortaya farklı sorunlar da çıkarmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin noterde ve resmi şekilde yapılması zorunludur. Fakat uygulamada en çok rastlanan problem; bu sözleşmelerin şekil şartına uyulmadan, noterde yapılmadan taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmış olması durumudur.

Bu konu ile ilgili olarak Yargıtay’ın görüşünü oluşturan emsal karar niteliğinde ki 30.09.1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç olarak ilgili kısmına bakmak faydalı olacaktır. Söz konusu kısım şu şekildedir;

…Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onun malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin M.K.nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğini ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü Toplantıda Salt çoğunlukla karar verildi…

Bu karardan da anlaşılacağı üzere, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bedel olarak taşınmaz devri kararlaştırıldığından geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur. Ancak geçersiz düzenlenen sözleşme uyarınca taraflar karşılıklı ve büyük ölçüde edimlerini yerine getirmişse sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek TMK. 2. Maddesi gereği iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.

Burada şekle aykırılığın ileri sürülmesini engelleyen iki husus vardır;

🔘 Geçersiz olarak yapılan sözleşmenin taraflarının alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onun malik gibi kullanması, (inşaatın büyük ölçüde tamamlanması yani inşaatın arsa sahibi tarafından katlanılabilir bir seviyeye getirilmiş olması gereklidir.)

🔘 Yükleniciye geçersiz sözleşmeye rağmen arsa payı devredilmesi halidir.

Yargıtay 15.HD. E.2004/7112, K.2005/4421,20.07.2005 tarihli kararında da;

“… Davacı yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedel olarak taşınmaz devri kararlaştırıldığından geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur. Ancak geçersiz düzenlenen sözleşme uyarınca taraflar karşılıklı ve büyük ölçüde edimlerini yerine getirmişse sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Eldeki davada da taraflar büyük ölçüde edimlerini yerine getirmişlerdir. Açıklanan ilkeler nazara alınmadan davanın tümden reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…” bu durum belirtilmektedir.

Yargıtay başka bir kararında da;

Somut olayda sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyulmadan adi yazılı olarak yapıldığı anlaşılmakta ise de, dosya kapsamından inşaatın bitirilip davacılar a teslim edildiği tarafların kabulündedir. Bu aşamada akdin geçersizliğinin ileri sürülmesi iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacak gibi esasen, esasen böyle bir geçersizlik savunmasında da bulunulmamıştır.” aynı şekilde hükümler vermektedir.

Burada dikkate değer bir noktada “inşaatın arsa sahibi açısından katlanabilir bir seviyeye getirilmiş olması” ifadesinden ne anlaşılacağıdır.

İnşaatın arsa sahibi tarafından kabule icbar edilecek derece, büyük ölçüde tamamlanmış olması yani tamamına yakınının bitirilmiş olmasından Yargıtay uygulamalarına göre inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmış olma halinin anlaşılması gerekmektedir.

Bu konuda Yargıtay kararları şu şekildedir;

🔘 Davanın dayanağı 30.06.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Yüklenicinin yaptığı temlikin hüküm ve sonuç doğurabilmesi için yukarıda açıklandığı üzere edimlerini yerine getirmesi gerekir. Mahkemece, aynı taşınmaza ilişkin olarak açılan 2004/393 E. sayılı davada inşaatın %80 seviyesinde olduğunun belirlendiği ve belirlenen bu oranın katlanılabilir bir oran olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; mahkemece yapılan keşif ve görüşüne başvurulan bilirkişi raporuna göre, o davanın yargılamasından sonra inşaata devam edildiği ve ortak kullanım alanlarının %98.80 seviyesine getirildiği anlaşıldığından mahkemenin ayın isteğinin reddi gerekçesi doğru değildir.

🔘 Dava konusu olayda yetkisiz kişi tarafından imzalandığı ve geçersiz olduğu ileri sürülen sözleşme adi yazılı şekilde imzalanmış olduğundan mahkemece de kabul edildiği gibi kural olarak tarafları bağlamaz ise de, bu sözleşmeye dayanılarak 1998 yılında başlayan inşaat dava tarihine kadar 9 yıl süreyle ihtilafsız bir şekilde sürdürülmüş ve %90 seviyelerine kadar savunulmuştur… Bu kadar uzun süre geçtikten ve sözleşme genel kurulca benimsendikten sonra akdin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olup TMK’nın 2. Maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.

🔘Yasal hale getirilebiliyorsa, yükleniciye bu hususta mehil verilip, inşaatın ulaştığı %88 seviye de nazara alınarak akit ileriye etkili biçimde feshedilmeli, İnşaattaki eksiklikler oranında tapu iptaline karar verilmelidir.

🔘Dava dilekçesinde de kabul edildiği üzere, inşaatın getirildiği fiziki seviye %77’dir. Bu seviye arsa sahibinin eseri kabulden kaçınamayacağı bir seviye olmadığından mahkemece tescil davasının rededilmesinde bir yanılgı yoktur.

Yargıtay, müteahhidin objektif iyiniyet kurallarından yararlanabilmesi için yüklenimindeki inşaatın büyük bir kısmının yapılmış olmasını aramaktadır. Önceki kararlarında %65-70 oranına ulaşılmış bir inşaatın, büyük bir kısmının yapılmış olduğunu kabul ederken, daha Sonraları bu oran biraz daha yükseltilerek %85 seviyelerine çıkartılmıştır.Son kararlarına bakıldığında ise bu oran %90 seviyelerine çıkartılmıştır.

Bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere; Yargıtay’ın %90 civarındaki bir oranı reddolunamayacak seviye olarak kabul ettiğini söyleyebiliriz.

Şekil yönünden geçersiz sözleşme ile kısmen yapılan işin bedelinin haksız iktisap kurallarına göre tazmini gerekir.

Son olarak belirtelim ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların esaslı noktalar üzerinde anlaşması gerekir. Tarafların üzerinde anlaştığı bütün hususların sözleşmede yer alması zorunludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulmasıyla yüklenici, yapı inşa etme, arsa sahibi hisse arsa payını devretme borcu altına girer.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, niteliği itibari ile çok kapsamlı ve ehemmiyetli sözleşmeler olması dolayısı ile bu tarz sözleşmelerin hazırlanmasında ve akdedilmesinde bir avukattan yardım almanız en doğru yol olacaktır.

Geri Bildirim gönder...

Yorum Yaz